ビジネスモデル

    ビルを再生し、お客様に保有して頂き、社員も活躍する、三方良しを実現します

    テナントが埋まらない、希望通りの賃料でつかない、煩わしい、相続処分等のご理由でビルを売却される オーナー様も相当数いらっしゃいます。私どもオーディンパートナーズはビルを再生し、テナント付けをし、 企業経営者様に保有頂く事で経常利益を後押しし、インフレ対策としての売却可能資産ともなり、ひいては相続・ 事業継承対策として頂いています。

    最近では空室部分を自社利用で購入されるお客様も増えており、ビルの活性化が企業の活性化、日本経済の発展に 結びついていると確信しております。


サービス概要

    経常利益の押し上げ(経常利益率かROEベースで10%以上を確保)

    帝国データバンク調べで東京都No.1の長寿業種は「貸事務所業」です。その理由は利益率の高さにあります。手間暇かからず 人件費いらず、手離れも良い。つまり買う買わないではなく、いつ買うかが問題なのです。果たして、本業の利益を不動産に回すタイミングとはいつなのでしょうか。


    インフレに対応した売却可能資産作り(インフレターゲット2%への対策)

    20年で3割目減りしてしまう、現金貯蓄が意味をなさない時代、内部留保に占める現預金比率の高い会社様にとっては大変な事態です。 インフレに対応し、有事の備えとなる売却可能資産作りは事業継続性を飛躍的に高めるのですが、重要なのは保有資産の性質です。 需給バランスの良い資産とはどのようなものなのでしょうか。 


    相続・事業継承対策(相続財産圧縮率8割、安定運用、相続人の資産売却時に利益確保)

    相続資産を圧縮して終わり、とはなっていないでしょうか? 相続税や株の譲渡課税を引き下げるだけでは不十分です。 次世代を本当に思いやるとしたら、流動性の確保が大事になってきます。二次流動性に優れた圧縮資産とは、都心・ビル・分譲 を満たす不動産なのですが、事例や根拠をご理解賜れれば幸いです。


ビジネス事例

    1.ビルオーナー様からの買取(ビル再生)

    大規模不動産の1階店舗をお持ちのビルオーナー様(以下A様)はもともと印刷業の経営者で、同業の印刷会社(以下B社)に数年間貸されていました。 しかしながら、印刷業は時代情勢の影響を受けやすく、B社は倒産してしまいます。不良債権を抱えたB社に設置物を撤去する資金は無く、残置物が放置される状態となりました。

    A様は当該物件を自社ビルで売りに出したり、大手仲介会社を使って違うテナントに貸そうとしたり、色々と試みたそうです。 結果はなかなかうまくいかず。荒れ果てた当該物件は隣接テナントが勝手に駐車スペースとして無断利用していたり、シャッターや扉は老朽化し使えなくなったり、内見に来た候補者が 残置物を見て嫌気がさしたりと散々な状況です。さらに追い打ちをかけるのは、売買市場における分譲ビルへの理解が進んでいない事で、売るのは輪をかけて難航しました。

    そしてあっという間に2年が経ったのですが、幸運にも優良テナント(以下C社)からの申し込みを受け、残置物の撤去や設備を話し合ったり賃料等を交渉したりと進捗します。 A様・C社とも合意し、いよいよ貸せる、となった時、立ちはだかったのが管理組合と行政です。いやがらせをしているわけではないのですが、 形式や法に則って対応しているため、どちらも色よい返事をせず、あくまでも決められた用途のテナントを誘致してください、と言い渡されたのです。

    これが最後のチャンスと思っていたA様は疲れ果て、売却もテナント付けも断念する事に。いたずらに管理費・修繕積立金・水光熱費・ 固定資産税・都市計画税・火災保険料と出ていき、ローンの返済と合わせると支出は毎月50万以上。一方で本物件の収入は0。 A様の立場だったら2年も処分に困る物件、売れず、貸せず、支出ばかりと、嫌になっても仕方がない所です。依頼された仲介会社も テナント付けを半ばあきらめていました。

    そこで当社がA様にお声掛けし、「何とかしますので引き取らせて頂けますか?」と打診させて頂きました。 ご年配の経営者様から 「苦労するよ?」 と言われ気遣って頂けましたが、「それも経験ですし、当社としての使命がここ(ビル再生)にあります。」とお伝えし、 快くお譲り頂けました。


    2.テナント付け(企業誘致)

    まず、当社が何をしたかというと、一連の流れが本当かどうか、という事の確認です。いくつかありましたが、最初に疑ったのが、 本当に貸せないのか?です。募集賃料が高くないのか? あるいは管理組合や行政が反対したとは、具体的にどう反対したのか、 直接会って聞いてみよう、と思ったのです。仲介会社がテナントを付けられないと言っているが、本当にそうなのか?と。

    対応事体は紆余曲折ございましたが、人の思い込みを全てクリアにし、30社以上のテナント仲介会社の御協力を得て、一級建築士 等からの法的根拠を取り付け、管理組合・行政(東京都・中央区等)のお墨付きを得るに至り、サービス店舗としてテナント様にご入居頂ける事となりました。

    なんと、2015年5月15日に当該物件を所有し、2015年5月19日にテナントと賃貸借契約を結ぶほどのスピード達成となったのです。


    3.売却

    テナントが付き、家賃収入が入ってきます。物件固有の支出やローンの返済をまかなえるどころか、当社の販売管理費すら賄ってくれました。 まったく付加価値のなかった物件の問題点、瑕疵をクリアにし、物件の良い所を引き出せたと思います。購入してから判明した良い部分、悪い部分を全て整理し、商品化する事ができました。

    しかしながら、まだまだハードルはございます。本当に売れるのか?という事です。商材は分譲ビルです。世の中の投資家や不動産営業マンの間では 一般物件より2倍の利回りじゃなきゃ売れないと思われている方も多いのです。当社からみれば、何故こんなにも良い商品を、 取り扱い実績が少ないからという理由で値踏みしてしまうのだろうか?と思ってしまうのですが、仕方のない側面もあります。

     A.銀行融資が半分付けば良いぐらい(3億円の物件であれば、1.5億円の融資が上限)
     B.テナント付けは難易度が高いのではないか?
     C.流動性が低いのではないか?買ったら最後、自宅のように売りにくいのではないのか?
     D.ほかの人と持ち合うというのは建替や修繕で難航するのではないか?

    Aに関しては当社としても改善には時間のかかる話ですが、B・C・Dはそれこそ思い込みなのです。この度、優良企業の社長様 にご購入頂ける事となりましたが、大変喜んで頂けました。インフレ対策になる事はもちろん、事業継承・相続対策にもなるし、 他人資本による資産形成にもなるし、節税効果も高く、状況によっては売却利益も出るためです。ご成約後、「これからが本当のスタートですね。」 とありがたいお言葉まで頂戴し、身が引き締まる思いです。


    4.運用

    当社は売り切りではございません。お譲りさせて頂いた後も管理運営者として携わらせて頂きます。特にテナント付けは当社でなければ 対応力が下がるため、訳あり物件の運用パフォーマンスを高めるためには当社が管理運営をするのがベストです。また、売却依頼を受けて迅速に捌いて くる事も出来ますので、是非ご一任下さいませ。

     ・スピーディなテナント付け
     ・安定収支を実現する管理委託
     ・お譲りした価格以上でいつでも売ってこれる高い二次流動性
     ・管理組合や都区行政とも交渉できるフットワーク
     ・どうやったら出来るのか?というスタンスで対応する顧客サービスetc.


    5.その他の事例

    管理体制を含め、零細企業としての当社の至らない点もまだまだ沢山ありますが、会社としての優位性も少しずつ出てまいりました。

    〇高い二次流動性の事例としては、4億弱の物件をご依頼頂いてからわずか2営業日後に売却してきたり、1億台の物件を当社が引渡を受ける前に買手をつけたりと好結果が続いております。

    〇安定収支を実現する管理委託においては、そもそも分譲ビル自体が安定しているのですが、さらに管理会社の修繕計画を修正させたり、管理費・修繕積立金を適切に減額させたり、理事長と掛け合って収益化できる面積を広げたり、 行政と掛け合って用途変更をかけたりと、やえもすると重い腰となりそうな所をフットワーク軽く対応しております。

    〇スピーディなテナント付けにおいては依頼後3ヵ月以内を信条としており、今まで賃貸借契約を締結するのに、2ヵ月を超えたことはございません。最短は上述の4日です。自らテナント付けをする事もありますが、多くの仲介会社様の御協力が大きく寄与しています。


    6.最後に

    原因自分論を徹底し、お叱り頂く事も、お褒め頂く事も全てを受け入れ、実績を積み上げてまいりたいと思います。 多くのビルオーナー様の課題を解決し、多くの経営者様、お客様に喜んで頂けるよう社員一同、一丸となって努めてまいります。


電話営業につきまして

    当社は法人の社長様、店舗開発担当者様向けに電話営業を行っておりますが、連絡を控えて頂きたい方は
    「03−6268−9081」こちらまでご連絡下さい。

    以降は連絡が行かないよう対応を取らせて頂きます。また、その際、営業マンへ改善指導を行う為、
    何が問題だったかをお聞かせ頂ければ幸いでございます。

    皆様方のご意見を真摯に受け止め、より良い営業活動を心掛けてまいります。